Администрация города Канаш в соответствии с Федеральным законом от 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» в части оказания коммунальных услуг собственникам помещений разъясняет следующее.

Ранее в Жилищном кодексе существовали положения, позволяющие собственникам жилых помещений в многоквартирном доме на общем собрании принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч.6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ). Но при этом исполнителем коммунальных услуг фактически оставалась управляющая организация, что создавало потенциальные проблемы, если потребители требовали перерасчеты за низкое качество коммунальных услуг. Теперь эти положения Жилищного кодекса РФ признаны утратившими силу.

В таком случае, кто является исполнителем коммунальных услуг?

Исполнителем коммунальных услуг теперь продолжает быть управляющая организация (ч.2 ст162 ЖК РФ), однако в ряде случаев исполнителем коммунальных услуг может стать ресурсоснабжающая организация. К таким случаям относятся (ст.157.2 ЖК РФ):

- случай, когда собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающей организацией или оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (теперь это право дано им п.4.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ). В этом случае исполнителем соответствующей коммунальной услуги становится соответствующая ресурсоснабжающая организация (п.1 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ);

- также, ресурсоснабжающая организация или оператор по обращению с ТКО могут в одностороннем порядке стать исполнителем коммунальной услуги при наличии подтвержденной судом или признанной управляющей организацией задолженности с ее стороны в размере, превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения (п.2 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ);

- если между собственниками квартир в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией или оператором по обращению с ТКО уже есть договор об оказании коммунальных услуг, и на общем собрании таких собственников было принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги при изменении способа управления многоквартирным домом или выборе иной управляющей организации (п.3 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ). Это и есть тот самый переход на прямые платежи или прямые договоры.

В каком виде заключаются прямые договоры между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями?

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством Российской Федерации. Заключение договора в письменной форме не требуется (ч.6 ст.157.2 ЖК РФ).

Ресурсоснабжающие организации могут в одностороннем порядке стать исполнителями коммунальных услуг.

В случае, если управляющая организация накопила долгов перед поставщиками ресурсов на сумму, превышающую два среднемесячных объема расчетов этой управляющей организации с данным поставщиком ресурсов, в этом случае ресурсоснабжающая организация вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с такой управляющей организацией (ч.2 ст.157.2 ЖК РФ). При этом, ресурсоснабжающая организация или оператор по обращению с ТКО при таком одностороннем отказе, должны уведомить об этом управляющую организацию, орган государственного жилищного надзора и собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники уведомляются путем размещения уведомлений на досках объявлений в доме, а также опубликованием в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления (ч.4 ст.157.2 ЖК РФ). По истечении 30 дней с момента направления уведомления управляющей организации, договор с ней считается расторгнутым, а договор с собственниками помещений считается заключенным (ч.5 ст.157.2 ЖК РФ).

Как происходит переход на прямые платежи, если собственники помещений примут такое решение на общем собрании?

Собственники на общем собрании принимают решение о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг непосредственно с ресурсоснабжающей организацией или оператором по обращению с ТКО (п.4.4 ч. 2 ст.44 ЖК РФ). Решение принимается простым большинством от участвующих в собрании при наличии кворума. При этом копии решений и протокола такого собрания необходимо также направить в ресурсоснабжающую организацию, или оператору ТКО не позднее чем через 10 дней после подведения итогов собрания (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). В этом случае договор между собственниками и ресурсоснабжающей организацией, или оператором ТКО, будет действовать с даты, определенной решением общего собрания собственников, на котором было принято соответствующее решение. При этом, ресурсоснабжающая организация, или оператор по обращению с ТКО вправе перенести этот срок не более чем на три месяца, уведомив об этом жителей в течение пяти дней с момента получения копии решения собрания.

Изменится ли для собственников помещений порядок оплаты за ресурсы если поменять управляющую организацию?

Если собственники помещений в доме ранее приняли решение о переходе на прямые платежи, но не приняли решение о сохранении порядка оплаты за коммунальные ресурсы при смене управляющей организации или способа управления, то при смене управляющей организации, новая управляющая организация может попытаться заключить договоры ресурсоснабжения по этому дому. Но в этом случае поставщики ресурсов будут иметь право отказать им в заключении таких договоров ресурсоснабжения (ч.8 ст.157.2 ЖК РФ). Если собственники сейчас рассчитываются за коммунальные услуги через управляющую организацию, и они поменяют управляющую организацию или способ управления, то в этом случае у ресурсоснабжающей организации не будет права отказать новой управляющей организации в заключении договора ресурсоснабжения.

Если изменился исполнитель коммунальных услуг, а управляющая организация продолжает выставлять платежи?

Если дом перешел на прямые платежи за коммунальные ресурсы по одному из оснований, представленных выше, но управляющая организация упорно выставляет плату за коммунальные услуги (не путать с платежами за старые долги, если они есть), то в этом случае управляющая организация должна будет уплатить потребителю штраф, в двукратном размере от суммы, подлежащей к оплате (ч.5 ст.3 Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ), кроме случаев, когда она устранит это нарушение до оплаты такой платежки. Кроме того, в этом случае обязательства по оплате соответствующих коммунальных услуг будут считаться исполненными даже в том случае, если произведена оплата по платежке управляющей организации и не заплачена по платежке, выставленной поставщиком коммунального ресурса. При этом задолженность собственников помещений перед ресурсоснабжающей организацией взыскивается ею с управляющей компании самостоятельно.

Какие обязанности останутся у управляющей организации, если дом перейдет на прямые договоры?

Несмотря на то, что за качество оказания коммунальных услуг перед собственниками квартир, при переходе на прямые платежи, будет отвечать ресурсоснабжающая организация, у управляющих компаний и ТСЖ остается много обязанностей. Во-первых, управляющие организации все также будут обязаны следить за состоянием общедомовых сетей, чтобы они были всегда готовы к поставке коммунального ресурса надлежащего качества. Во-вторых, управляющие организации будут обязаны предоставлять поставщикам ресурсов информацию о показаниях индивидуальных приборов учета (квартирных счетчиков). В-третьих, управляющие организации будут обязаны контролировать качество коммунальных ресурсов на входе в дом (на границе, где заканчиваются коммунальные сети поставщиков ресурсов и начинаются общедомовые инженерные сети).

Если собственники помещений перешли на прямые договоры, куда обращаться при возникших проблемах с коммунальными услугами?

В дополнение к предыдущему, управляющие организации продолжают осуществлять аварийно-диспетчерское обслуживание и обязаны принимать от собственников обращения о нарушениях качества оказания коммунальных услуг, даже если перестанут быть исполнителями коммунальных услуг, обязаны принимать обращения о нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги, и взаимодействовать с поставщиками ресурсов при проведении проверок по таким обращениям (ч.11 ст.161 ЖК РФ). При этом, в силу положений Правил оказаний коммунальных услуг, ресурсоснабжающие организации также должны иметь свои аварийно-диспетчерские службы, которые будут принимать заявки от населения.

В целях приведения в соответствие процедуру заключения договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, вывоза ТКО непосредственно между организациями, оказывающими соответствующие услуги и потребителями услуг рекомендуем управляющим организациям (в обслуживаемых многоквартирных домах), ТСЖ, Председателям Советов МКД, собственникам помещений организовать проведение общих собраний собственников помещений с включением в повестку дня рассмотрение вопроса «О прямых расчетах за коммунальные услуги с ресурсоснабжающими организациями» с принятием соответствующего протокольного решения и дальнейшей передачи протокола в ресурсоснабжающие организации.