Капитальный ремонт многоквартирных домов и формирование средств для него

С годами в стране всё больше и больше становится многоквартирных домов, которые необходимо подвергнуть капитальному ремонту. Среди них есть и такие, когда уже никаким ремонтом дом невозможно спасти, поэтому остаётся только один выход – снести дом и построить новый. На всё это требуются огромные капиталовложения. В настоящее время большая часть помещений МКД находится в собственности жильцов, они несут бремя расходов на содержание общедомового имущества согласно ст.39 Жилищного кодекса РФ.

Вопросами строительства, архитектуры и городского хозяйства ведает специальный отдел администрации г. Канаша. В его структуре имеется сектор муниципального жилищного контроля, которым заведует Оксана Волкова. Ей слово.

- Оксана Владимировна, что включает в себя капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

- Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования определяются Федеральным законом от 25.12. 2012 г. № 271-ФЗ. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло,- газо,- водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

- Какими ещё видами услуг или работ по капремонту общего имущества в МКД может быть дополнен этот перечень?

- Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, финансируемых за счёт средств фонда капремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на крышу, установке коллективных (общедомовых) приборов учёта потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электроэнергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.

- Кто должен обеспечивать своевременное проведение капремонта общего имущества в МКД?

- Органы государственной власти субъекта РФ принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капремонта общего имущества в МКД, расположенных на территории субъекта РФ, и которыми:

1) устанавливается минимальный размер взноса на капремонт общего имущества в МКД. Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 13.12.13 г. №513 «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД на территории Чувашской Республики на 2014-2016 годы» он установлен в сумме 5 руб. 20 коп. на кв. м. жилой площади.

2) устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния МКД;

3) создаётся региональный оператор, решается вопрос о формировании его имущества, утверждаются учредительные документы регионального оператора, устанавливается порядок деятельности регионального оператора;

4) утверждаются порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта в МКД, в том числе на предоставление гарантий, поручительств по кредитам или займам, в случае, если соответствующие средства на реализацию указанной поддержки предусмотрены законом субъекта РФ о бюджете субъекта Российской Федерации;

5) устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капремонта общего имущества в МКД, а также требования к этим программам;

6) устанавливаются порядок предоставления лицом, на имя которого открыт специальный счёт (далее –владелец специального счёта), и региональным оператором сведений, подлежащих предоставлению в соответствии с ч.7 ст.177 и ст. 183 Жилищного кодекса РФ, перечень иных сведений, подлежащих предоставлению указанными лицами, и порядок предоставления таких сведений;

7) устанавливается порядок выплаты владельцем спецсчёта и (или) региональным оператором средств капитального ремонта собственникам помещений в МКД, а также порядок использования средств фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции многоквартирного дома в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

8) устанавливается порядок осуществления контроля за целевым расходованием денежных средств, сформированных за счёт взносов на капремонт, и обеспечением сохранности этих средств.

- Как будет использоваться часть фонда капремонта, если собственники помещений в МКД приняли решение об установлении взноса на капремонт в размере, превышающим минимальный размер взноса на капремонт?

- В этом случае часть фонда капитального ремонта, сформированная за счёт данного  превышения, по решению общего собрания собственников помещений в МКД может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

- Что собой представляет региональная программа капремонта общего имущества в МКД?

 - Этой региональной программой определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в МКД и (или) региональным оператором капремонта многоквартирных домов. Такая программа утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в целях планирования и организации проведения капремонта общего имущества в МКД, планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капремонта общего имущества в МКД за счёт средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов.

- Все ли многоквартирные дома включаются в региональную программу капремонта общего имущества МКД?

- Региональная программа капремонта включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу капремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 процентов, и (или) многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД, в расчёте на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капремонта или принятия решения об исключении многоквартирных домов из такой программы нормативным правовым актом субъекта РФ должны быть определены порядок, сроки проведения и источники финансирования реконструкции или сноса этих домов либо иных мероприятий, предусмотренных законодательством РФ и обеспечивающих права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу капремонта могут не включаться также дома, в которых имеется менее чем три квартиры;

2) перечень услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в МКД;

3) плановый период проведения капремонта общего имущества в МКД;

- Какова роль органов местного самоуправления в реализации региональной программы капремонта?

- В целях реализации региональной программы капремонта, конкретизации сроков капремонта общего имущества в МКД, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капремонту, определения видов и объёмов государственной поддержки, муниципальной поддержки капремонта органы государственной власти субъекта РФ, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта России.

- Какими средствами пополняется фонд капитального ремонта?

- Этот фонд образуется за счёт взносов на капремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт, процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счёте.

- Какие способы формирования фонда капитального ремонта вправе выбрать собственники помещений в МКД?

- Они могут выбрать один из следующих способов формирования фонда капремонта:

1) перечисление взносов на капремонт на специальный счёт в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счёте (формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора в целях формирования капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора).

- Предположим, что собственники помещений в МКД выбрали формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте. Какими должны быть их действия?

- Если собственники помещений в МКД предпочли формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте, то решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ;

2) перечень услуг и (или) работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренной региональной программой капитального ремонта;

3) сроки проведения капремонта общего имущества в МКД, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капремонта;

4) владелец специального счёта;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счёт. Если владельцем спецсчёта определён региональный оператор, выбранная собственниками помещений в МКД кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники помещений в МКД не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счёт, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в Кодексе, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счёт, считается переданным на усмотрение регионального оператора.

- Как быть, если собственники помещений в МКД не выбрали способ формирования фонда капремонта, или выбранный ими способ не был реализован?

 - В таких случаях орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении МКД на счёте регионального оператора.

- Каковы особенности уплаты взносов на капремонт?

- В случае формирования фонда капитального ремонта (ФКР) на счёте регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капремонт на основании платёжных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ.

В случае же формирования ФКР на специальном счёте, открытом на имя лица, указанного в Кодексе, взносы на капремонт уплачиваются на такой специальный счёт в сроки, указанные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

- Итак, допустим, фонд капитального ремонта сформирован. На какие цели будут использоваться его средства?

- Средства ФКР могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов и займов, полученных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом за счёт средств ФКР в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных ч.1 ст.166 Жилищного кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта РФ, погашение кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства ФКР используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с Жилищным кодексом РФ по решению собственников помещений в этом МКД, а в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом МКД, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, средства ФКР распределяются между собственниками помещений в этом МКД пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капремонт и взносов на капремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

- Благодарю за ответы.

Пётр ЕФИМОВ.