Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - собственники) является органом управления этим домом и проводится в целях управления многоквартирным домом (далее - МКД) путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Участвовать в общем собрании собственников вправе организации и граждане, подтвердившие статус собственников, зарегистрировавших свои права в установленном законодательством порядке (см. решение АС СЗО от 17.02.2016 N Ф07-7613/16). В общих собраниях вправе участвовать и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, также лица, принявшие по передаточному акту от застройщика помещения в МКД. Такое право возникает у них со дня выдачи застройщику разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и действует в течение года (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).

Голосование на общем собрании осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. Представитель собственника на общем собрании собственников действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях составленной в письменной форме доверенности на голосование. Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные). Доверенность от имени собственника юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность от имени собственника физического лица должна быть удостоверена нотариально (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в МКД (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в МКД определяется путем деления площади принадлежащего ему помещения (согласно свидетельству о праве собственности) на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной) (см., например, письма Минфина России от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154, от 17.05.2007 N 03-05-05-02/33, § 5 Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утв. распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393, определение Московского городского суда от 02.08.2016 N 33-29716/16).

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество независимо от количества помещений МКД, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В силу п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника. Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник, жилищным законодательством не предусмотрено. При этом собственник имеет право принять только одно решение ("за", "против" или "воздержался") по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник (см. п. 1 письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04).

В соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие следующих решений:

1) о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД;

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, см. также письмо Минстроя России от 27.01.2017 N 2146-АГ/08).

2) в части формирования фонда капитального ремонта:

- о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в кредитной организации, совершение операций с денежными средствами на специальном счете;

- о размере взноса на капремонт (в части превышения его размера над установленным минимальным размером);

- о минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта РФ установлен минимальный размер фонда капитального ремонта);

- о размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете в российской кредитной организации;

- о получении ТСЖ, ЖСК, ЖК, управляющей организацией и при непосредственном управлении МКД собственниками лицом, уполномоченным решением общего собрания собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

- о получении поименованными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства;

- о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в МКД;

- об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии, поручительства;

- об определении существенных условий кредитного договора или договора займа;

3) в части использования земельного участка, на котором расположен МКД:

- о пределах использования земельного участка, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу;

- о благоустройстве земельного участка, который относится к общему имуществу собственников, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на этом земельном участке;

4) в части использования общего имущества собственников:

- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников;

- об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями, на условиях, определенных решением общего собрания;

5) в части использования ГИС ЖКХ:

- об использовании ГИС ЖКХ или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования;

- об определении лиц (администраторов общего собрания), которые от имени собственников уполномочены на использование ГИС ЖКХ при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования;

- о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний, решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ;

6) о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖСК, ЖК общего собрания в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 45 ЖК РФ;

7) о выборе способа управления МКД;

8) о текущем ремонте общего имущества в МКД;

9) о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества МКД;

10) о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не отнесенным к компетенции совета МКД (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников;

11) о заключении собственниками, действующими от своего имени, в порядке, установленном ЖК РФ, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

12) по другим вопросам, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников.

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством:

1. Очного голосования, то есть совместного присутствия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Если при проведении общего собрания путем очного голосования такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

2. Заочного голосования опросным путем, который предполагает, что письменные решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники, решения которых получены до даты окончания их приема.

С 1 января 2018 года (а на территориях субъектов РФ - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - с 1 июля 2019 года) общее собрание в форме заочного голосования может проводиться с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ (ст. 2 Федерального закона от 03.07.2016 N 267-ФЗ).

3. Очно - заочного голосования, которое предполагает как возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (очное голосование), так и возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания (заочное голосование). При такой форме проведения общего собрания собственники на очном собрании обсуждают вопросы повестки дня и принимают решения по вопросам, поставленным на голосование, и одновременно у них есть возможность передать решения, оформленные в письменном виде, в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Кворум собрания определяется по окончании срока представления письменных решений собственников, в это же время оформляется единый протокол общего собрания. С учетом положений ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Это относится и к собственникам, присутствовавшим при очном обсуждении вопросов повестки дня.